Бизнес-план базы отдыха: с чего начать, вложения, сезонность и расчёт на 10 домиков

База отдыха как бизнес: на чём зарабатывают

База отдыха продаёт ночи в домиках и всё, что гость покупает вокруг: баню, чан, питание, прокат, мероприятия. По закону это отдельный тип средства размещения. Положение о классификации, утверждённое постановлением Правительства № 1951, относит к базам отдыха объекты, где гости живут в отдельных строениях на одном или смежных участках и получают услуги досуга. Глэмпинги, турбазы и загородные комплексы из домиков попадают сюда же.

Из чего складываются деньги:

• Проживание: 75–90 % выручки. Цена ночи зависит от сезона, дня недели и размера домика.
• Баня, чан, сауна: самая маржинальная допродажа. Банный слот на 3 часа продаётся за 3–8 тыс. ₽ в зависимости от региона, себестоимость складывается из дров, воды и уборки.
• Питание: от завтраков до ресторана. Завтраки поднимают средний чек, ресторан требует отдельного персонала и окупается только при большом потоке.
• Мероприятия: корпоративы, свадьбы, дни рождения. Заполняют будни и межсезонье, но требуют площадки и организации.
• Прокат и досуг: сапы, лодки, велосипеды, квадроциклы, рыбалка.

Главная особенность бизнеса в сезонности. Летом выходные продаются за месяц вперёд, в ноябре и марте база стоит полупустой, а зарплаты, электричество и кредит идут каждый месяц.

С чего начать: пять вопросов до бизнес-плана

Прежде чем открывать таблицу, ответьте на пять вопросов. Каждый из них может остановить проект, и лучше узнать об этом до покупки земли.

1. Кто ваш гость и откуда он едет. Семьи с детьми, пары, компании, корпоративные группы. Дорога от крупного города до 1,5–2 часов. Дальше гостю нужна серьёзная причина: горы, море, известная рыбалка.
2. Сколько стоит ночь у соседей. Выпишите 10–15 объектов в радиусе 50 км с Яндекс Путешествий, Островка, Авито и Яндекс Карт: цена в будни и выходные, летом и зимой, минимальный срок, что входит.
3. Подходит ли земля. Вид разрешённого использования (ВРИ) означает запись в ЕГРН о том, что можно делать на участке. Для базы отдыха подходит код 5.2.1 «Туристическое обслуживание» из классификатора, утверждённого приказом Росреестра № П/0412. Земля под ИЖС или садоводство для коммерческого размещения гостей не подходит.
4. Есть ли мощность. Запросите технические условия у сетевой компании. Десяти домикам с электроотоплением нужно 100–150 кВт. Если мощности нет, подстанция может стоить как три домика.
5. Что гость будет делать зимой. Без отопления, бани и зимних развлечений объект работает 5 месяцев в году. Это меняет всю модель.

Если хотите сократить путь, посмотрите, как складывается смета и сроки стройки, в статье о строительстве базы отдыха.

Разделы рабочего бизнес-плана

Бизнес-план в первую очередь нужен вам самим. Каждый раздел должен заканчиваться цифрой и риском. Если план пойдёт в банк или на субсидию, к нему добавят оформление, но содержание то же. Агентство стратегических инициатив опубликовало методику инвестиционной подготовки объектов отдыха на природе, с её структурой полезно свериться со структурой.

Вложения: сколько стоит открыть базу отдыха

Цены ниже даны как ориентир на 2026 год для объекта на 10 круглогодичных домиков в средней полосе. Итог сильно зависит от региона, готовности участка и выбора домиков.

Отдельная статья расходов: земля. Покупка участка 1–2 га с подходящим ВРИ в 100 км от Москвы и в 50 км от региональных столиц различается в разы. Аренда у муниципалитета или в лесном фонде снижает стартовые вложения, но добавляет ежегодный платёж и требования к использованию.

Часть вложений можно перекрыть господдержкой: гранты на модульные средства размещения, региональные субсидии, льготные кредиты. Что доступно в 2026 году, мы собрали в статье о субсидиях на базу отдыха и глэмпинг.

Выручка: как считать по сезонам

Выручку собирают снизу: по типам домиков, по сезонам, по дням недели.

1. Доступные ночи. Количество домиков × ночи в сезоне. Если часть домиков зимой закрыта, считайте их отдельно.
2. Загрузка по сезонам. Возьмите у соседей и снизьте на 10–15 процентных пунктов для первого года: новому объекту нужен сезон на отзывы.
3. Средняя цена ночи по сезонам. С учётом разницы будни/выходные. Если в выходные вы берёте 12 000 ₽, а в будни 7 000 ₽, а продаёте в основном выходные, средняя будет ближе к 10 000 ₽.
4. Услуги. Сколько в среднем гость тратит на баню, чан и питание за ночь. Ограничьте мощностью: одна баня даёт 3–4 слота в день.
5. Минус комиссии. Площадки бронирования берут 15–20 %, эквайринг около 2 %.

Как правильно считать загрузку и среднюю цену ночи, разобрано в статье о расчёте загрузки базы отдыха.

Расходы, которые забывают

Постоянные расходы почти не меняются от числа гостей, переменные растут с продажами.

Постоянные: зарплаты и взносы, электричество и отопление (зимой счёт в 2–3 раза выше летнего), аренда земли, вывоз мусора и откачка септиков, охрана, интернет, программы, реклама, текущий ремонт.

Переменные: стирка и бельё, расходники и косметика, дрова, комиссии площадок и эквайринга, себестоимость питания.

Что чаще всего не попадает в план:

• зарплата владельца, если он сам работает администратором;
• ремонт и обновление: 2–3 % от стоимости домиков в год уже со второго сезона;
• зимнее отопление пустых домиков, чтобы не промёрзли трубы;
• резерв на кассовый разрыв не меньше трёх месяцев постоянных расходов;
• туристический налог: вы собираете его с гостей и перечисляете в бюджет, в выручку он не входит.

Налоги: что заложить

Для одного владельца обычно подходит ИП на упрощённой системе, для нескольких партнёров ООО. С 2026 года упрощенцы платят НДС, если доход за год превысил 20 млн ₽. Проживание в средстве размещения из реестра облагается НДС по ставке 0 %, ФНС разъясняет условия нулевой ставки. Баня, чан и питание облагаются по обычным правилам или по пониженным ставкам 5 % и 7 % для упрощенцев. Конкретный режим выбирайте с бухгалтером: ставки УСН и патента устанавливает регион.

Расчёт на условном примере: 10 домиков

Условный пример. База отдыха на 10 круглогодичных домиков на 4 гостей, 120 км от Москвы, участок в аренде. Баня и два чана. Вложения без земли:

• 10 А-фреймов по 2,5 млн ₽: 25 млн ₽;
• сети: электричество, скважина, очистные, дорога: 5 млн ₽;
• баня, чаны, ресепшен, хозблок: 4 млн ₽;
• запуск и резерв: 2 млн ₽.

Итого 36 млн ₽. Средняя цена ночи: лето 11 000 ₽, межсезонье 8 000 ₽, зима с новогодними праздниками 9 000 ₽. Доступно: лето 920 ночей (10 домиков × 92 дня), межсезонье 1 220, зима 1 510. Баня, чан и завтраки дают в среднем 1 200 ₽ на проданную ночь.

В сильном сценарии выручка переходит порог 20 млн ₽, и после превышения нужно платить НДС. С какого месяца, уточните у бухгалтера. Проживание при записи в реестре идёт по 0 %, а налог на услуги снизит прибыль на 0,1–0,4 млн ₽ в зависимости от выбранной ставки.

Что показывает таблица:

• Разница в 10 процентных пунктов загрузки меняет окупаемость в 2,5 раза. Постоянные расходы одинаковые во всех сценариях, вся разница в выручке.
• Лето кормит базу. В базовом сценарии летние 92 дня дают почти половину выручки от проживания.
• Главный рычаг: зима и межсезонье. Поднять зимнюю загрузку с 30 до 40 % означает плюс 151 ночь и около 1,5 млн ₽ выручки. Помогают зимняя баня, Новый год с предоплатой, корпоративы и пакеты на будни.

Цифры условные. Подставьте свои сметы, цены соседей и реальную загрузку. Отдельно разложите год по месяцам: в феврале расходы те же, а выручка втрое меньше июльской, и без резерва этот месяц закрывается из кармана владельца.

От плана к открытию

Когда план посчитан и деньги найдены, остаётся длинный список дел: стройка, регистрация бизнеса, уведомление в Роспотребнадзор, пожарная безопасность, самооценка и запись в реестре средств размещения, сайт и продажи. Порядок запуска с документами подробно разобран в статье о том, как открыть глэмпинг, для базы отдыха он тот же.

Продажи стоит запускать до окончания стройки. К открытию у вас должны быть фото, цены по сезонам, правила предоплаты и отмены, сайт с бронированием и общая шахматка, куда падают брони со всех каналов. Если домики, цены и фото уже есть на сайте, кабинет для управления бронями можно собрать из них.

Частые ошибки в бизнес-плане базы отдыха

• Загрузка 60–70 % на весь год. Летом да, в ноябре нет. Годовая загрузка загородного объекта чаще держится в пределах 35–55 %.
• Одна цена на все домики и сезоны. Большой коттедж и маленький домик продаются по-разному.
• Баня «для всех». У бани ограниченная мощность: 3–4 слота в день. Больше продать нельзя.
• Нет зарплаты владельца. Если владелец работает администратором, его время тоже стоит денег, иначе бизнес-план прибыльный только на бумаге.
• Нет резерва. Первые 6–12 месяцев уходят на отзывы и настройку продаж.

Если хотите проверить, как будут работать брони, предоплаты и задачи команды на вашем будущем объекте, оставьте заявку, покажем кабинет на ваших домиках.

Частые вопросы