Коротко
- Глэмпинг по закону относится к типу «база отдыха»: до первого гостя объект нужно внести в реестр средств размещения через самооценку в личном кабинете Росаккредитации (вход через учётную запись Госуслуг).
- Сначала проверяется участок: категория земли и вид разрешённого использования. Купленные модули на земле под ИЖС или огородничество остаются частой и дорогой ошибкой.
- Модули дешевле, чем кажется: утеплённый купол стоит 300–650 тыс. ₽ за оболочку. Деньги уходят в платформы, санузлы, сети и дорогу.
- Для одного владельца обычно подходит ИП на УСН или патенте. Порог НДС для упрощёнки в 2026 году составляет 20 млн ₽ дохода.
- Окупаемость считайте по месяцам и в трёх сценариях загрузки: средняя за год скрывает зимний провал.
Что такое глэмпинг с точки зрения закона
С 1 января 2025 года действует Положение о классификации средств размещения, утверждённое постановлением Правительства № 1951. В нём четыре типа: гостиница, санаторий, база отдыха и кемпинг. Глэмпинги прямо названы среди возможных баз отдыха, то есть объектов, где гости живут в отдельных строениях на одном или смежных участках и получают услуги досуга и отдыха.
Отсюда два практических следствия. Первое: глэмпинг не получает звёзд, он проходит классификацию на соответствие типу «база отдыха». Второе: предоставлять места для проживания в объекте, которого нет в реестре, запрещено. За это предусмотрен штраф по статье 14.39 КоАП, а площадки бронирования с осени 2025 года публикуют объявления только с номером записи в реестре. Реестр ведёт Росаккредитация, сведения подаются в её личном кабинете с входом через учётную запись Госуслуг, порядок установлен постановлением № 1952. Как подготовить сведения и фото для самооценки, мы разобрали в статье о самооценке средств размещения.
С 1 июня 2026 года действует ГОСТ Р 72311-2025 «Глэмпинги. Общие требования», первый национальный стандарт именно для глэмпингов. Он добровольный, но задаёт ожидания рынка: жилые модули с санузлом внутри, подведённые сети, безопасная территория, понятный набор услуг. Если требование ГОСТа повторяется в правилах классификации, оно становится обязательным уже через реестр. Проектировать модули с уличным туалетом в 2026 году бессмысленно.
С чего начать: концепция и спрос
Глэмпинг продаёт причину поездки. Красивый купол есть у десятков объектов в радиусе 150 км от любого крупного города. Гость выбирает по сочетанию: дорога до 1,5–2 часов, вид, приватность, баня или чан, кухня, возможность приехать с собакой или детьми, зимний сценарий.
До поиска земли ответьте на четыре вопроса:
- Кто гость. Пары на выходные, семьи с детьми, компании друзей, корпоративные группы. От этого зависят размер модуля, количество спальных мест и набор услуг.
- Почему сюда. Озеро, лес, горы, обсерватория, конные прогулки, рыбалка. Без ответа объект будет конкурировать ценой.
- Сколько стоит ночь у соседей. Откройте Яндекс Путешествия, Островок и Авито, выпишите 10–15 ближайших объектов: цена в будни и выходные, минимальный срок проживания, что входит в стоимость.
- Что гость делает зимой. Летом загрузка выходных добирается до 80–90 %, а с ноября по март объект без отопления, бани и зимних развлечений стоит пустым.
По данным обзора СберБизнеса за 2026 год, средний чек в обычный период составляет 8–15 тыс. ₽ за ночь за домик на 2–4 человек, в высокий сезон в популярных регионах 15–30 тыс. ₽. В Подмосковье средний чек около 13,5 тыс. ₽, под Петербургом в 2025 году он превысил 10 тыс. ₽. Это ориентиры по рынку, свою цену берите из выписки по соседям.
Земля: категория, ВРИ и аренда
Вид разрешённого использования (ВРИ) означает запись в ЕГРН, которая определяет, что законно делать на участке. Его можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Коды установлены классификатором видов разрешённого использования, утверждённым приказом Росреестра № П/0412.
Для глэмпинга подходят:
- 5.2.1 «Туристическое обслуживание»: размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха и других объектов для временного проживания. Самый понятный вариант.
- 5.2 «Природно-познавательный туризм»: базы и палаточные лагеря для походов и экскурсий. Подходит для лёгких форматов, но объём капитального строительства ограничен.
- Земли рекреационного назначения. Их часто берут в аренду у муниципалитета или в лесном фонде. Аренда лесного участка для рекреации проходит отдельной процедурой с проектом освоения лесов.
На землях сельскохозяйственного назначения объекты сельского туризма сейчас могут ставить только виноделы. Остальным сельхозпроизводителям это разрешат с 1 сентября 2027 года по закону 320-ФЗ: участок до 5 га, застройка до 2 500 м². Глэмпингу без своего сельхозпроизводства такая земля не подойдёт и после этой даты. Участки под ИЖС, ЛПХ и садоводство для коммерческого размещения гостей не подходят: это нецелевое использование, штрафы и риск отказа в реестре.
Смена ВРИ обычно занимает от 2 до 6 месяцев и проходит через публичные слушания, если нужного кода нет в основных видах по правилам землепользования. Отдельно проверьте ограничения: водоохранная зона у реки или озера, особо охраняемая природная территория, охранные зоны ЛЭП и газопровода. По опыту владельцев, на поиск подходящего участка уходит от 3 месяцев, комфортная площадь для 5–8 модулей от 1 га.
Когда участок и план расстановки модулей готовы, их стоит сразу использовать в продажах: гость глэмпинга выбирает глазами и хочет видеть, где стоит его купол и куда смотрит окно. По плану и фото территории мы рисуем 3D-карту для модуля бронирования на сайте.
Сколько стоят купола, А-фреймы и модульные дома
Цены ниже даны как ориентир на 2026 год по предложениям производителей. Итог зависит от региона, размера, утепления, доставки и того, кто делает монтаж.
| Что | Вилка, ₽ | Из чего складывается |
|---|---|---|
| Геокупол 6 м, тент без утепления | 185–350 тыс. | Каркас, тент, дверь. Летний сезон |
| Геокупол 6 м, утеплённый | 300–650 тыс. | Двойной тент с утеплителем, панорамное окно, печь или кондиционер как опции |
| Купол «под ключ» с платформой, санузлом и мебелью | 1,2–2,5 млн | Деревянная платформа на сваях, перегородка с санузлом, бойлер, отопление, мебель, текстиль |
| А-фрейм 25–45 м² под ключ | 2,5–6 млн | Свайный фундамент, каркас, утепление, кровля, санузел, кухня-ниша, окна. По оценке СберБизнеса, на 10–15 % дешевле классического каркасного дома той же площади |
| Заводской модульный дом 20–35 м² | 2–4,5 млн | Готовый модуль с отделкой и санузлом, доставка трейлером, установка краном |
| Электричество на объект | 0,5–5 млн | Техприсоединение, своя подстанция при нехватке мощности, кабель по территории |
| Вода и стоки | 0,8–3 млн | Скважина, водоподготовка, локальные очистные сооружения или септики |
| Дорога, парковка, дорожки, освещение | 1–4 млн | Отсыпка, освещение, навигация |
| Баня, чан, общая зона | 1,5–5 млн | Баня 20–30 м², чан на 6–8 человек, беседка или ресепшен |
Модуль остаётся самой предсказуемой статьёй. Бюджет обычно уходит на сети: если до участка нет мощности 50–150 кВт, одна подстанция может стоить как половина домиков. Запросите технические условия у сетевой компании до покупки или аренды земли.
Минимальный старт, который описывают владельцы, составляет 5–10 млн ₽ без земли на 3–7 простых модулей. Глэмпинг с круглогодичными домиками, баней и нормальной дорогой чаще выходит в 15–25 млн ₽.
Документы и порядок запуска
Порядок важен: каждый шаг опирается на предыдущий, и перестановка обычно стоит денег.
- Проверить участок. Выписка из ЕГРН, ВРИ, охранные зоны, технические условия на электричество. Если ВРИ не подходит, начать смену до покупки модулей.
- Зарегистрировать бизнес. ИП или ООО на nalog.gov.ru или Госуслугах. Основной ОКВЭД 55.20 «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания», для кемпинговых форматов 55.30. Дополнительно: 56.10 (питание), 93.29 (досуг и развлечения).
- Выбрать налоговый режим в течение 30 дней после регистрации, иначе останется общая система.
- Сделать проект и заказать модули. Генплан с расстояниями между модулями, пожарными проездами, сетями. Производители дают срок изготовления от 3 недель до 3 месяцев.
- Построить сети и поставить модули. Сначала дорога и электричество, потом платформы и модули, потом благоустройство.
- Подать уведомление о начале деятельности в Роспотребнадзор до первого гостя, через Госуслуги или лично.
- Выполнить требования пожарной безопасности. Огнетушители, датчики дыма в каждом модуле, пожарный водоём или гидрант, свободные проезды, инструкции для персонала.
- Пройти самооценку и попасть в реестр. Описание объекта, фото модулей и территории, перечень услуг. Без записи в реестре нельзя продавать проживание и размещаться на площадках.
- Открыть продажи. Сайт с онлайн-бронированием и предоплатой, карточки в Яндекс Путешествиях, на Островке и Авито, касса и эквайринг.
- Провести тестовый заезд. Друзья или знакомые проходят весь путь: бронь, предоплата, дорога, заселение, баня, выезд, уборка. Список исправлений закрываете до первой рекламы.
Налоги для ИП: что выбрать
Для глэмпинга с одним владельцем обычно хватает ИП. ООО нужно, если учредителей несколько, планируются крупные инвестиции или кредиты на юрлицо.
| Режим | Ставка | Кому подходит |
|---|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 % (в регионах бывает ниже) | Расходы небольшие или их сложно подтвердить. Налог уменьшается на страховые взносы |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % (в регионах 5–10 %) | Большая доля подтверждённых расходов: аренда, зарплаты, бельё, ремонт |
| Патент (ПСН) | Фиксированная сумма | Если региональный закон разрешает патент для услуг размещения. Лимит: 15 сотрудников и 20 млн ₽ дохода в 2026 году |
| Общая система | 22 % НДС + НДФЛ или налог на прибыль | Крупный объект или корпоративные клиенты, которым нужен входящий НДС |
С 2026 года упрощенцы платят НДС, если доход за год превысил 20 млн ₽. Проживание в средствах размещения из реестра облагается НДС по ставке 0 %, это прописано в статье 164 Налогового кодекса, ФНС разъясняет условия применения нулевой ставки. Льгота касается только проживания: баня, чан, питание и прокат облагаются по обычным ставкам или по пониженным 5 % и 7 % для упрощенцев. Регистрировать глэмпинг в реестре нужно в любом случае, а для НДС это ещё и условие нулевой ставки. Конкретный режим выбирайте вместе с бухгалтером под ваш регион: ставки УСН и стоимость патента устанавливают субъекты РФ.
Расчёт окупаемости на примере
Условный пример. Глэмпинг на 6 утеплённых куполов под Казанью, работает круглый год. Цена ночи в будни 7 000 ₽, в пятницу и субботу 11 000 ₽. Средняя цена проданной ночи (ADR, выручка от проживания, делённая на число проданных ночей) около 8 500 ₽. Баня и чан дают в среднем 1 200 ₽ на проданную ночь.
Вложения без земли (участок в аренде, 300 тыс. ₽ в год):
- 6 куполов под ключ по 1,8 млн ₽: 10,8 млн ₽;
- электричество, скважина, очистные, дорога, освещение: 4 млн ₽;
- баня, чан, общая зона, парковка: 3,5 млн ₽;
- запуск, сайт, фотосъёмка, запас на перерасход: 1,5 млн ₽.
Итого около 20 млн ₽. Доступный фонд: 6 модулей × 365 дней = 2 190 ночей в год.
| Показатель | Слабый год, загрузка 40 % | Базовый, 50 % | Сильный, 60 % |
|---|---|---|---|
| Проданные ночи | 876 | 1 095 | 1 314 |
| Выручка от проживания | 7,45 млн ₽ | 9,31 млн ₽ | 11,17 млн ₽ |
| Баня и чан | 1,05 млн ₽ | 1,31 млн ₽ | 1,58 млн ₽ |
| Выручка всего | 8,5 млн ₽ | 10,6 млн ₽ | 12,75 млн ₽ |
| Постоянные расходы: зарплаты, электричество, аренда земли, ремонт, реклама, программы | 5,45 млн ₽ | 5,45 млн ₽ | 5,45 млн ₽ |
| Переменные: бельё, расходники, комиссии площадок | 0,78 млн ₽ | 0,95 млн ₽ | 1,12 млн ₽ |
| УСН 6 % | 0,51 млн ₽ | 0,64 млн ₽ | 0,77 млн ₽ |
| Прибыль до возврата вложений | 1,76 млн ₽ | 3,56 млн ₽ | 5,41 млн ₽ |
| Срок окупаемости | около 11 лет | около 5,5 года | около 3,7 года |
Что видно из таблицы. Разница между слабым и сильным годом составляет всего 20 процентных пунктов загрузки, а срок окупаемости меняется втрое. Постоянные расходы почти не зависят от числа гостей: зимой купола нужно отапливать, а администратор получает зарплату. Поэтому главный рычаг здесь будни и межсезонье: пакеты на несколько ночей, корпоративные заезды, зимняя баня. Подробнее о том, как считать момент, когда домик начинает зарабатывать, читайте в статье о точке безубыточности домика, а помесячную модель с сезонностью удобно собрать по схеме из материала про бизнес-план базы отдыха.
Цифры в примере условные. Свою модель стройте по сметам подрядчиков и по ценам соседей, а загрузку первого года закладывайте ниже рыночной: объекту нужен сезон, чтобы набрать отзывы.
Как продавать первые ночи
На старте у глэмпинга нет отзывов, поэтому продажи держатся на фото, понятных правилах и быстрой реакции. Что подготовить к открытию:
- Фото и видео каждого модуля, вида из окна, санузла, бани, территории вечером. Снимайте после благоустройства.
- Правила бронирования: предоплата (часть суммы, которую гость платит при брони, обычно 30–50 % или первая ночь), условия отмены, минимальный срок проживания на выходные (например, от двух ночей с пятницы).
- Сайт с онлайн-бронированием. Гость видит свободные даты и выбирает конкретный модуль, бронь с предоплатой приходит без переписки.
- Карточки на площадках: Яндекс Путешествия, Островок, Авито. Комиссия площадок обычно 15–20 %, зато они дают первый поток гостей.
- Шахматка: таблица броней по домикам и датам. Когда брони приходят с сайта, площадок и из мессенджеров, без общей шахматки двойная бронь случается уже в первый месяц.
Если сайт и цены у вас уже есть, кабинет можно собрать из них: домики, фото и правила переносятся автоматически.
Частые ошибки на старте
- Покупка модулей до проверки земли. Купола приезжают, а ВРИ не позволяет размещать гостей или нет мощности для отопления.
- Летний формат без плана на зиму. Неутеплённые купола работают 4–5 месяцев, а аренда земли и кредит идут все двенадцать.
- Санузел на улице или в отдельном блоке. Рынок и ГОСТ ждут санузел в каждом модуле.
- Продажи только через площадки. Комиссия съедает маржу, а база гостей остаётся у площадки. Свой сайт с бронированием окупается уже на повторных гостях.
- Владелец сам отвечает всем гостям. Через месяц переписка в трёх мессенджерах и звонки ночью. Роли и правила нужно распределить до открытия.
Если хотите прикинуть, как будут работать брони, предоплаты и задачи команды именно на вашем объекте, оставьте заявку, и мы покажем кабинет на ваших домиках.
Частые вопросы
Нужна ли лицензия, чтобы открыть глэмпинг?
Лицензии нет. Нужны регистрация ИП или ООО, уведомление о начале деятельности в Роспотребнадзор, соблюдение санитарных и пожарных требований и запись объекта в реестре классифицированных средств размещения. Если продаёте алкоголь или оказываете медицинские услуги, для них нужны отдельные разрешения.
Можно ли поставить глэмпинг на своей земле под ИЖС?
Нет, коммерческое размещение гостей на участке под ИЖС, ЛПХ или садоводство считается нецелевым использованием. Сначала меняют вид разрешённого использования на «Туристическое обслуживание» (5.2.1) или подходящий рекреационный код. Возможность смены зависит от правил землепользования вашего муниципалитета.
Сколько времени занимает запуск?
Если участок с правильным ВРИ и сетями уже есть, от 4 до 8 месяцев: проект, изготовление модулей, монтаж, благоустройство, реестр. Если нужно менять ВРИ и тянуть электричество, закладывайте год. Начинать стройку лучше осенью или зимой, чтобы открыться к майским праздникам.
Глэмпингу нужны звёзды?
Нет. Звёзды присваивают гостиницам и санаториям. Глэмпинг относится к типу «база отдыха» и проходит классификацию на соответствие типу, после чего попадает в реестр. Записи в реестре достаточно, чтобы законно принимать гостей и размещаться на площадках.
Какой налоговый режим выбрать ИП?
Чаще всего УСН 6 % на старте, пока расходы на ремонт и зарплаты невелики, или патент, если регион разрешает его для услуг размещения. Когда доход приближается к 20 млн ₽ в год, нужно считать НДС: проживание в объекте из реестра облагается по ставке 0 %, допуслуги по обычным правилам.
Когда подключать программу для бронирований?
До открытия продаж, одновременно с карточками на площадках. Так первые брони сразу попадают в общую шахматку, а предоплаты и уборки не теряются в переписке. Как устроено управление глэмпингом в одном кабинете, мы показали на странице о программе для глэмпинга.
