Коротко
- Одной цифры себестоимости не существует. Нужны три: переменные расходы на занятую ночь, постоянные на доступную ночь и полная себестоимость проданной ночи.
- Переменные расходы задают нижнюю границу цены. Ниже неё каждая проданная ночь приносит убыток.
- Полная себестоимость зависит от загрузки. Чем меньше продано ночей, тем больше постоянных расходов ложится на каждую.
- Баню, чан и завтраки считайте отдельно: у них свои расходы и своя маржа. Иначе непонятно, на чём объект зарабатывает.
- Амортизация домика остаётся реальным расходом. Без неё прибыль выглядит больше, чем есть, а через 8–10 лет нечем менять крышу и мебель.
Из чего складывается себестоимость домика
Расходы загородного объекта делятся на три группы. От правильного деления зависит, какие решения о цене вы будете принимать.
| Группа | Что входит | Как ведёт себя |
|---|---|---|
| Переменные на ночь | Стирка белья и полотенец, расходники (мыло, бумага, чай, кофе), уборка после выезда, электричество и вода от проживания, откачка септика | Растут вместе с числом проданных ночей |
| Зависящие от канала продаж | Комиссия площадок (Яндекс Путешествия, Островок, Авито, Суточно), эквайринг, комиссия программы бронирования | Зависят от того, откуда пришла бронь и сколько стоит ночь |
| Постоянные | Зарплаты администраторов и управляющего, базовое отопление и освещение территории, охрана, связь, вывоз мусора, аренда или налог на землю, ремонт, реклама, программы, страхование | Идут каждый месяц независимо от загрузки |
| Амортизация | Стоимость домика, бани, мебели и техники, разделённая на срок службы | Постоянный расход, который не виден в банковской выписке |
| Услуги отдельно | Дрова и истопник для бани, вода и химия для чана, продукты для завтраков | Считаются на сеанс или порцию, не на ночь проживания |
Чаще всего ошибаются в двух местах. Первое: уборку считают постоянным расходом, хотя при сдельной оплате горничной она переменная. Второе: забывают про комиссии: при цене ночи 11 000 ₽ и комиссии площадки 15 % это 1 650 ₽ с одной ночи, больше, чем всё бельё и расходники вместе.
Три показателя себестоимости и на какие вопросы они отвечают
| Показатель | Формула | На какой вопрос отвечает |
|---|---|---|
| Переменные расходы на занятую ночь | Переменные расходы за месяц ÷ проданные ночи | Ниже какой цены продавать ночь в убыток |
| Постоянные расходы на доступную ночь | Постоянные расходы за месяц ÷ (домики × дни месяца) | Сколько стоит один день существования домика |
| Полная себестоимость проданной ночи | Переменные на ночь + постоянные за месяц ÷ проданные ночи | Сколько реально стоит ночь при текущей загрузке |
Для контроля полезен ещё ADR, средняя цена проданной ночи: выручка от проживания, делённая на число проданных ночей. Если ADR ниже полной себестоимости, объект работает в минус, даже если в кассе деньги есть.
Доступные ночи считают по домикам, которые можно продать. Домик на ремонте исключают из расчёта на время ремонта, но его постоянные расходы никуда не деваются и ложатся на остальные.
Расчёт себестоимости на домике с баней
Условный пример. Глэмпинг на 8 А-фреймов под Казанью, у каждого домика своя баня на террасе. Домик на 4 гостей, цена ночи 10 000 ₽ в будни и 14 000 ₽ в выходные, средняя цена проданной ночи (ADR) 11 000 ₽. Средний срок проживания 2 ночи. Баню берут 60 % гостей, сеанс стоит 3 500 ₽. Налог: УСН 6 %. Считаем на один домик за 30-дневный месяц.
Переменные расходы на одну проданную ночь:
| Статья | Как считали | ₽ за ночь |
|---|---|---|
| Стирка белья и полотенец на 4 гостей | Прачечная по весу | 600 |
| Расходники | Мыло, гель, бумага, чай, кофе, губки, мусорные пакеты | 250 |
| Уборка после выезда | 1 200 ₽ горничной за выезд ÷ 2 ночи | 600 |
| Электричество, вода, откачка септика | Сверх базового отопления | 600 |
| Комиссия каналов продаж | В среднем 8 % от ADR: часть броней с сайта, часть с площадок | 880 |
| Эквайринг | 2,5 % от ADR | 275 |
| Комиссия Опушки | 1 % от ADR | 110 |
| Итого переменных | 3 315 |
Постоянные расходы на домик в месяц:
| Статья | ₽ в месяц |
|---|---|
| Доля зарплат администраторов и управляющего | 45 000 |
| Базовое отопление пустого домика, освещение территории | 8 000 |
| Связь, охрана, вывоз мусора | 6 000 |
| Земля: аренда или налог | 4 000 |
| Ремонт и обслуживание | 7 000 |
| Реклама и сайт | 10 000 |
| Программы, страхование, прочее | 2 000 |
| Амортизация: домик 3,5 млн ₽ + баня 0,8 млн ₽ на 10 лет | 35 833 |
| Итого постоянных | около 118 000 |
Баня отдельно: дрова 500 ₽, работа истопника 400 ₽, уборка и вода 300 ₽, веники и банные полотенца 200 ₽. Себестоимость сеанса 1 400 ₽, маржа 2 100 ₽.
Теперь три показателя при двух уровнях загрузки:
| Показатель | Загрузка 50 % (15 ночей) | Загрузка 65 % (19,5 ночи) |
|---|---|---|
| Переменные на занятую ночь | 3 315 ₽ | 3 315 ₽ |
| Постоянные на доступную ночь (118 000 ÷ 30) | 3 933 ₽ | 3 933 ₽ |
| Постоянные на проданную ночь | 7 867 ₽ | 6 051 ₽ |
| Полная себестоимость проданной ночи | 11 182 ₽ | 9 366 ₽ |
| ADR | 11 000 ₽ | 11 000 ₽ |
| Сеансов бани в месяц | 4,5 | 5,85 |
| Выручка: проживание + баня | 180 750 ₽ | 234 975 ₽ |
| Расходы: переменные + баня + постоянные | 174 025 ₽ | 190 833 ₽ |
| УСН 6 % с выручки | 10 845 ₽ | 14 099 ₽ |
| Результат домика за месяц | −4 120 ₽ | +30 043 ₽ |
Что видно из расчёта. При загрузке 50 % полная себестоимость ночи выше цены, то есть домик проживанием не зарабатывает, и спасает его только баня, но и её не хватает после налога. При 65 % тот же домик даёт 30 тысяч в месяц. Точка безубыточности в этом примере находится около 52 % загрузки. Как считать этот порог для всего объекта, мы разобрали в статье о точке безубыточности базы отдыха.
Цифры условные. Свои подставляйте из выписки за 2–3 месяца: прачечная, расходники, зарплаты, счета за электричество.
Минимальная цена ночи: ниже чего не продавать
Из расчёта следуют две границы цены.
Нижняя граница: переменные расходы. Бельё, расходники, уборка и коммуналка в примере стоят 2 050 ₽ за ночь, а комиссии считаются процентом от цены. Отсюда нижняя граница около 2 150 ₽ при продаже через свой сайт (эквайринг и 1 % Опушки) и около 2 500 ₽ через площадку с комиссией 15 %. Если во вторник домик всё равно пустой, любая цена выше этой границы приносит деньги на покрытие постоянных расходов. Продажа ниже даёт убыток с каждой ночи.
Целевая цена: полная себестоимость при плановой загрузке плюс прибыль. Если вы рассчитываете на 60 % годовой загрузки, полная себестоимость ночи составит около 9 900 ₽, и средняя цена должна быть выше с запасом на прибыль и непредвиденные расходы.
Между этими границами остаётся пространство для скидок: горящие будни, пакеты на три ночи, корпоративные заезды. Как выстроить цену ночи от расходов и цен соседей, мы показали в статье о том, сколько брать за домик в глэмпинге.
Себестоимость проданной ночи растёт с каждой отменой без предоплаты и каждой недоплатой, о которой забыли. Если хочется видеть, кто оплатил и сколько осталось, и отправлять напоминание в один клик, посмотрите, как устроены оплаты.
Как сезон меняет себестоимость
Себестоимость считают помесячно: среднегодовая цифра прячет зиму. Зимой:
- отопление пустого домика добавляет 5–15 тыс. ₽ в месяц к постоянным расходам, в зависимости от утепления;
- стирка и сушка белья дорожают, если прачечная своя;
- баня топится дольше, дров уходит больше;
- загрузка в будни падает до 20–35 %, и постоянные расходы на проданную ночь вырастают в 2–3 раза.
Летом всё наоборот: отопления нет, загрузка выходных 80–90 %, полная себестоимость ночи минимальна. Поэтому летняя прибыль должна закрывать зимний минус, и это нужно видеть в помесячной таблице.
Как посчитать себестоимость у себя: порядок
- Выгрузите расходы за 3 месяца из банка и кассы. Разложите по группам: переменные, канальные, постоянные, услуги.
- Посчитайте проданные и доступные ночи по шахматке за те же месяцы. Отмены и незаезды проданными ночами не считаются.
- Посчитайте выручку от проживания отдельно от услуг. Баню, чан, завтраки, прокат ведите своими строками.
- Добавьте амортизацию. Стоимость домика, бани и мебели ÷ срок службы в месяцах. Для каркасного домика обычно берут 10–15 лет, для мебели и текстиля 3–5 лет.
- Посчитайте три показателя по формулам из таблицы выше.
- Сравните с ADR. Если полная себестоимость выше средней цены, ищите, что менять: цену, загрузку будней или расходы.
- Повторяйте раз в месяц. Расходы меняются вместе с тарифами прачечной, ценой дров и зарплатами.
Для шага 2 нужна аккуратная шахматка: сколько ночей продано, сколько отменено, какие домики стояли на ремонте. Для шага 3 нужно понимание, кто сколько оплатил за проживание и за баню. Если сейчас приходится собирать это из таблицы, переписки и банковской выписки, полезно, когда AI-управляющий отвечает владельцу на вопросы о бронях и оплатах своими словами и каждое утро присылает сводку.
Налоги и себестоимость
Налог тоже часть расчёта. На УСН «Доходы» он считается с выручки, и при низкой марже 6 % могут съесть всю прибыль, как в примере при загрузке 50 %. На УСН «Доходы минус расходы» налог считается с разницы, и при большой доле подтверждённых расходов это выгоднее.
С 2026 года упрощенцы платят НДС, если доход за год превысил 20 млн ₽. Проживание в средствах размещения из реестра облагается НДС по ставке 0 %, ФНС разъясняет условия нулевой ставки. Баня, чан и питание под эту льготу не попадают.
Туристический налог в себестоимость не входит: его платит гость сверх цены проживания, а объект перечисляет в бюджет. В 2026 году ставка составляет до 2 % от стоимости проживания, не менее 100 ₽ за сутки, если налог введён в вашем муниципалитете. По разъяснению ФНС, доплата за ранний заезд и поздний выезд тоже входит в налоговую базу. Конкретный режим и учёт обсудите с бухгалтером.
Как вести учёт доходов и расходов, чтобы такие расчёты делались за вечер, рассказываем в статье об учёте базы отдыха.
Если хотите посмотреть, как брони, оплаты и услуги вашего объекта будут собраны в одном кабинете, оставьте заявку, соберём его на ваших домиках.
Частые вопросы
Что входит в себестоимость домика за ночь?
Переменные расходы на проживание (бельё, стирка, расходники, уборка, электричество и вода), комиссии каналов продаж и эквайринг, а также доля постоянных расходов: зарплаты, земля, реклама, ремонт и амортизация домика. Баню, чан и питание лучше считать отдельно, со своей себестоимостью и маржой.
Почему себестоимость ночи меняется каждый месяц?
Потому что постоянные расходы делятся на разное число проданных ночей. При загрузке 30 % на каждую ночь ложится в два раза больше постоянных расходов, чем при 60 %. Зимой ещё добавляется отопление пустых домиков.
Нужно ли включать амортизацию в себестоимость?
Да. Домик, баня и мебель изнашиваются, и через 8–15 лет их придётся ремонтировать или менять. Без амортизации прибыль выглядит больше, чем есть, а деньги на обновление не накапливаются.
Как понять, можно ли дать скидку на будни?
Сравните цену со скидкой с переменными расходами на ночь с учётом комиссии канала. Если цена выше, ночь со скидкой лучше пустого домика: она покрывает часть постоянных расходов. Если ниже, каждая такая ночь приносит убыток.
Чем отличается себестоимость домика от себестоимости гостиничного номера?
Методика та же, но структура расходов другая. У домика больше переменных расходов на уборку (терраса, мангал, кухня), выше отопление зимой и сильнее сезонные перепады загрузки. Зато заметную часть выручки и маржи дают баня, чан и другие услуги.
