Кредит и лизинг на глэмпинг: как профинансировать домики

Какие способы финансирования есть у глэмпинга

У владельца, который строит 5–10 домиков, обычно три рабочих варианта и один вспомогательный.

Банковский инвестиционный кредит. Банк даёт деньги на покупку модулей, сетей и благоустройства. Вы становитесь собственником сразу, домики и часто земля идут в залог. Банку нужны бизнес-план, собственные деньги в проекте (обычно 20–30 %) и поручительство владельца. Новому бизнесу без выручки и кредитной истории кредит дают неохотно. Здесь помогает поручительство региональной гарантийной организации или Корпорации МСП.

Кредит по льготной программе МСП. Тот же кредит в банке-участнике программы, но разницу между рыночной и льготной ставкой банку возмещает государство. Деньги ограничены лимитами, поэтому заявку лучше подавать в начале года.

Лизинг. Лизинговая компания покупает модульные дома у производителя и передаёт вам в пользование. Вы платите аванс и ежемесячные платежи, в конце выкупаете дома по символической цене. До выкупа собственником остаётся лизинговая компания.

Субсидии. Это компенсация части затрат после покупки и монтажа. Сами по себе субсидии стройку не финансируют, их сочетают с кредитом или лизингом. Подробный список федеральных и региональных мер есть в статье о субсидиях и грантах на базу отдыха и глэмпинг.

Лизинг модульных домов: как он устроен

Лизинг регулирует закон № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Предметом лизинга может быть любая непотребляемая вещь, кроме земельных участков и природных объектов. Модульный дом подходит, но лизинговые компании охотно берут только движимое имущество: его проще оценить, изъять и перепродать, если клиент перестанет платить.

Модульный дом остаётся движимым, если:

• стоит на винтовых сваях, блоках или опорах без заглублённого фундамента;
• его можно демонтировать и перевезти без несоразмерного ущерба;
• он не зарегистрирован в ЕГРН как объект капитального строительства.

Купол на деревянной платформе и заводской модуль на сваях обычно проходят. А-фрейм, который собирают на участке на ленточном фундаменте, лизинговые компании берут редко: это уже лизинг недвижимости, и сделка становится сложнее и дороже. Какие домики проще профинансировать, стоит учитывать на этапе выбора модели. Сравнение форматов мы разобрали в статье о том, какие домики выбрать для глэмпинга.

Из чего складывается цена лизинга:

• Аванс: первый платёж, обычно 10–30 % стоимости. Для новых компаний и нестандартного имущества лизингодатели просят ближе к 30 %.
• Удорожание: на сколько процентов в год сумма всех платежей больше цены дома. Для модульных домов в 2026 году ориентир 9–15 % в год простым процентом. Это ориентир по рынку, точная цифра зависит от вашей финансовой истории, аванса и срока.
• Страховка и комиссии: часто включены в платёж, иногда идут отдельно. Сравнивайте предложения по полной сумме договора.
• НДС 22 %: уже внутри каждого лизингового платежа.

Удорожание выглядит меньше ставки по кредиту, потому что считается от исходной суммы, а долг по кредиту уменьшается каждый месяц. Удорожание 10,5 % в год на 5 лет примерно соответствует кредиту под 22 % годовых. Поэтому сравнивать предложения стоит только по итоговой переплате, как в таблице ниже.

Сколько стоит кредит в 2026 году

Ключевая ставка Банка России с 24 июля 2026 года составляет 14 % годовых. Совет директоров сохранил её 11 сентября, следующее заседание назначено на 23 октября 2026 года. От ключевой ставки зависят и рыночные кредиты, и льготные программы.

Ориентиры для малого бизнеса на осень 2026 года:

• Рыночный инвестиционный кредит: 18–24 % годовых. Нижняя граница для компаний с выручкой и залогом, верхняя для новых проектов.
• Программа льготного кредитования МСП (постановление № 1764): исторически ставка по инвестиционным кредитам была не выше ключевой плюс 2,75 %, срок до 10 лет. При ключевой 14 % это до 16,75 %. Условия программы меняются, лимиты на год ограничены, а список приоритетных отраслей нужно сверять с действующей редакцией на портале МСП.рф и в банке-участнике.
• Постановление № 141: кредит под 3–5 % до 15 лет на туристические проекты. Им пользуются крупные инвесторы: программа рассчитана на строительство капитальных объектов, для гостиниц в правилах есть требования к категории не ниже трёх звёзд и площади от 5 000 м² или номерному фонду от 120 номеров. Текст правил есть на КонсультантПлюс. Глэмпинг на 6 домиков под эти условия не проходит.

Когда ставка снижается, кредит с плавающей ставкой дешевеет, а лизинговый договор с фиксированным графиком остаётся прежним. Если ждёте снижения ключевой ставки в 2027 году, спросите банк о плавающей ставке или о досрочном погашении без штрафа.

Расчёт: кредит, льготный кредит и лизинг на 10 млн ₽

Условный пример. Владелец покупает 5 модульных домов на сваях по 2 млн ₽ с монтажом, всего 10 млн ₽ с НДС. Собственных денег 2 млн ₽, остальные 8 млн ₽ берёт в долг на 5 лет (60 месяцев). Во всех вариантах платежи аннуитетные, то есть одинаковые каждый месяц. Для лизинга аванс 20 % и удорожание около 10,5 % в год, что примерно соответствует 22 % годовых.

Как считали. Аннуитетный платёж = сумма долга × месячная ставка ÷ (1 − (1 + месячная ставка)^−60). Для кредита под 20 % месячная ставка 1,667 %, платёж на 8 млн ₽ равен 211 950 ₽, за 60 месяцев набегает 12,72 млн ₽ плюс 2 млн ₽ своих. Переплата равна всему заплаченному минус 10 млн ₽ цены домов.

Последний столбец нужен тем, кто платит НДС по общей ставке и может принимать входящий налог к вычету. При покупке в кредит вы вычитаете только НДС из цены домов: 10 млн ₽ × 22/122 = 1,8 млн ₽, проценты банку налогом не облагаются. В лизинге НДС есть во всех платежах, включая удорожание: 15,26 млн ₽ × 22/122 = 2,75 млн ₽ к вычету.

Что видно из таблицы:

• Без НДС лучший вариант даёт льготный кредит, он дешевле лизинга на 1,4 млн ₽ и дешевле обычного кредита на 860 тыс. ₽.
• У плательщика НДС лизинг обходит обычный кредит под 20 % примерно на 400 тыс. ₽, но льготный кредит всё равно дешевле.
• Если растянуть кредит на 7 лет, платёж падает, а переплата растёт: те же 8 млн ₽ под 16,75 % на 84 месяца дают около 162 тыс. ₽ в месяц и 5,6 млн ₽ переплаты вместо 3,86 млн ₽. Длинный срок нужен, когда сезонная выручка не тянет платёж зимой.

Цифры условные. Подставьте ставки из реальных предложений банка и лизинговой компании: формула та же, считается в любой таблице.

Кому выгоден НДС в лизинге

Главный аргумент продавцов лизинга звучит как «вернёте НДС». Он работает не у всех.

• УСН без статуса плательщика НДС. Если доход за год не больше 20 млн ₽ (это порог 2026 года), вы НДС не платите и ничего не вычитаете. Налог внутри лизинговых платежей для вас просто часть цены.
• УСН с НДС по ставке 5 % или 7 %. Пониженные ставки для упрощенцев не дают права на вычет входящего НДС. Лизинг по налогу ничего не добавляет.
• УСН с НДС по общей ставке или общая система. Вычет есть, и последний столбец таблицы про вас. Учтите, что проживание в объекте из реестра средств размещения облагается НДС по ставке 0 %, а допуслуги по обычной. Как это влияет на вычеты, решает бухгалтер.

Отдельно про налог на УСН «доходы минус расходы»: лизинговые платежи уменьшают базу по мере оплаты, а дома, купленные в кредит, после ввода в эксплуатацию, проценты по кредиту тоже учитываются в расходах. Выбор режима под стройку мы разбирали в статье о налогах для базы отдыха.

Как платить по кредиту в сезонном бизнесе

Банку всё равно, что в ноябре у глэмпинга нет гостей. Платёж 200–220 тыс. ₽ в месяц на 5 домиков означает примерно 25–30 проданных ночей по 7 500 ₽ только на обслуживание долга, без зарплат и электричества. Летом это несложно, а зимой это главный риск проекта.

Что помогает пройти межсезонье:

• Сезонный график платежей. Многие банки и лизинговые компании соглашаются на пониженные платежи с ноября по март и повышенные летом. Просите это до подписания, потом поменять график сложнее.
• Отсрочка на время стройки. Пока дома не принимают гостей, можно платить только проценты. Срок стройки закладывайте реальный, с запасом в 2–3 месяца.
• Резерв. Сумма трёх-четырёх платежей на отдельном счёте до первой зимы.
• Предоплата за брони. Деньги за новогодние и майские праздники приходят за 2–4 месяца вперёд и закрывают платежи в тихие месяцы. Для этого правила предоплаты и отмены нужно продумать до открытия продаж.

Сколько ночей нужно продать, чтобы покрыть и расходы, и платёж по долгу, удобно считать по схеме из статьи об окупаемости глэмпинга: платёж по кредиту добавляется к постоянным расходам.

Если хочется каждое утро видеть, кто внёс предоплату, кто должен доплатить и сколько денег придёт на этой неделе, это удобно отдать системе.

Субсидии на модульные дома: кому они достанутся

Постановлением Правительства № 473 от 9 апреля 2025 года в госпрограмму «Развитие туризма» добавили субсидии регионам на поддержку проектов модульных некапитальных средств размещения на 2025–2027 годы. Деньги идут через регион по конкурсному отбору, а получатель возмещает затраты на покупку и монтаж модулей. По данным портала МСП.рф, на программу выделено 15 млрд ₽, а поддерживаются проекты в новых регионах, в особых экономических зонах туристско-рекреационного типа и вдоль трасс М-4, М-8, М-11 и М-12.

Перед тем как закладывать субсидию в финансовую модель, проверьте три вещи:

1. Подходит ли территория. Если объект не у названных трасс и не в ОЭЗ, по федеральной программе он, скорее всего, не пройдёт. Тогда смотрите региональные меры.
2. Подходит ли модуль. По обзору постановления № 473 модульное средство размещения означает быстровозводимую конструкция заводского производства, в том числе контейнерного типа, за исключением глэмпингов и кемпингов. Модуль должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь свой туалет, умывальник и душ и площадь от 15 м² без санузла. Купол или шатёр под эти требования не подходит, утеплённый заводской модуль с санузлом может.
3. Порядок вашего региона. Размер субсидии на номер, долю возмещения и сроки отбора устанавливает регион. Встречаются лимиты около 1,5 млн ₽ на номер, но это пример одного региона. Уже купленные и установленные модули часто возместить нельзя, поэтому порядок нужно читать до покупки.

Субсидия приходит после ввода объекта, поэтому стройку всё равно финансируете кредитом, лизингом или своими деньгами. Если субсидия получена, ей удобно досрочно погасить часть кредита. Заранее уточните в договоре, что это можно делать без штрафа.

Что выбрать: короткая схема

Чек-лист перед подписанием договора

1. Посчитайте полную сумму всех платежей по каждому предложению, включая аванс, страховку и комиссии.
2. Проверьте, можно ли досрочно погасить долг и какой за это штраф.
3. Попросите сезонный график платежей и отсрочку на время стройки.
4. Уточните у бухгалтера, сможете ли вы принимать НДС к вычету в вашем режиме.
5. Убедитесь, что дома остаются движимым имуществом, если выбираете лизинг: тип фундамента, отсутствие записи в ЕГРН.
6. Проверьте вид разрешённого использования участка: банк и лизинговая компания спросят, законно ли там размещать гостей.
7. Сверьте с порядком вашего региона, можно ли получить субсидию на модули, которые куплены в лизинг.
8. Посчитайте, сколько ночей в месяц нужно продавать, чтобы платить по долгу в ноябре.

Пока идёт стройка, удобно подготовить и продажи: собрать домики, цены и правила бронирования, чтобы первые брони с предоплатой пришли до открытия. Если сайт уже есть, кабинет соберётся из него.

Если хотите посмотреть, как будут выглядеть брони, предоплаты и утренняя сводка на ваших домиках, оставьте заявку, и покажем кабинет на ваших данных.

Частые вопросы