Коротко
- Окупаемость считают по сезонам: лето, межсезонье и низкий сезон отличаются по цене ночи в 1,5–2 раза и по загрузке в 3 раза.
- Срок по одному домику выглядит лучше, чем по объекту: баня, дорога и сети общие и тоже должны окупиться.
- Разница между слабым и сильным годом составляет 25 процентных пунктов загрузки, а срок окупаемости меняется в 2,5 раза.
- Главные рычаги: загрузка будней и межсезонья, доля прямых броней без комиссии и допродажи бани и чана.
- Первый год закладывайте на уровне пессимистичного сценария: объекту нужен сезон, чтобы набрать отзывы.
Что такое окупаемость и какие цифры для неё нужны
Срок окупаемости означает число лет, за которое прибыль объекта возвращает вложенные деньги. Простая формула: вложения делим на годовую прибыль до возврата вложений. Она не учитывает проценты по кредиту и инфляцию, зато даёт понятную точку отсчёта. Если строите на заёмные деньги, к расходам добавьте платежи по процентам, и срок вырастет.
Для расчёта понадобятся пять групп цифр:
- Вложения на один домик: сам модуль под ключ плюс его доля в общих расходах (сети, дорога, благоустройство).
- Цена ночи по сезонам. ADR (средняя цена проданной ночи) означает выручку от проживания, делённая на число проданных ночей.
- Загрузка по сезонам: доля ночей, в которые домик занят.
- Переменные расходы на проданную ночь: уборка, бельё, расходники, электричество сверх базового, комиссии площадок.
- Постоянные расходы на год: зарплаты, охрана, аренда земли, интернет, ремонт, реклама, программы, налоги.
Чаще всего ошибаются в третьем пункте: берут загрузку летних выходных и растягивают её на год. Для глэмпинга под крупным городом нормальна картина, когда июль продан на 80–90 %, а будни ноября на 10–15 %.
Сколько стоит домик и что входит в его долю
Цены ниже даны как ориентир на 2026 год по предложениям производителей и подрядчиков. Регион, площадь, утепление и доставка меняют их заметно.
| Статья | Вилка, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| А-фрейм или модульный дом 25–35 м² под ключ | 3–5 млн | Фундамент на сваях, утепление, санузел, кухня-ниша, отделка |
| Утеплённый купол под ключ с платформой и санузлом | 1,2–2,5 млн | Дешевле на старте, выше расходы на отопление зимой |
| Мебель, текстиль, посуда на домик | 250–500 тыс. | Часто не входит в «под ключ» |
| Доля сетей, дороги и освещения на домик | 0,6–1,5 млн | Сети на 6 домиков стоят 4–9 млн, делим на число модулей |
| Баня, чан, общая зона на объект | 2–5 млн | Окупаются через допродажи, считаются отдельно от домиков |
В расчёте ниже возьмём А-фрейм за 4 млн ₽ под ключ с мебелью и долю сетей и дороги 1 млн ₽. Итого 5 млн ₽ на домик. Если ещё выбираете тип модулей, сравнение по цене, сезонности и отоплению есть в статье о том, какие домики выбрать для глэмпинга.
Цена ночи и загрузка по сезонам
Делим год на три периода. Границы у каждого региона свои, но логика одна.
| Сезон | Месяцы | Ночей в году | Цена ночи (ADR), ₽ |
|---|---|---|---|
| Высокий | с июня по август, новогодние праздники | 100 | 11 000 |
| Средний | май, сентябрь, январь и февраль | 120 | 8 500 |
| Низкий | март и апрель, с октября по декабрь без праздников | 145 | 6 500 |
Цены ночи берите из выдачи по соседям: откройте Яндекс Путешествия и Авито, отфильтруйте глэмпинги и базы в часе езды от вашего участка, выпишите цены на будни и выходные в каждом сезоне. По обзору СберБизнеса, средний чек в обычный период составляет 8–15 тыс. ₽ за ночь за домик на 2–4 человек, в высокий сезон в популярных регионах 15–30 тыс. ₽. Это рыночные вилки, ваша цена зависит от локации, вида и сервиса. Как вывести свою цену из себестоимости и спроса, мы разобрали в материале о том, сколько брать за домик в глэмпинге.
Загрузку закладываем в трёх сценариях:
| Сезон | Пессимист | База | Оптимист |
|---|---|---|---|
| Высокий | 60 % | 75 % | 85 % |
| Средний | 35 % | 50 % | 65 % |
| Низкий | 12 % | 25 % | 35 % |
| Средняя за год | 33 % | 47 % | 59 % |
Расчёт по одному домику: три сценария
Условный пример. А-фрейм в глэмпинге на 6 домиков в двух часах от областного центра. Вложения на домик 5 млн ₽. Допуслуги (баня, чан, завтраки, доплата за гостя) дают в среднем 1 000 ₽ на проданную ночь. Переменные расходы 1 300 ₽ на проданную ночь. Около 40 % броней приходит с площадок с комиссией 17 %, это примерно 6,8 % выручки от проживания. Доля постоянных расходов на домик 500 тыс. ₽ в год (общие 3 млн ₽ на объект делим на 6). Налог: УСН 6 % без учёта уменьшения на взносы.
| Показатель на один домик | Пессимист | База | Оптимист |
|---|---|---|---|
| Проданные ночи | 119 | 171 | 214 |
| Выручка от проживания | 1 127 500 ₽ | 1 569 000 ₽ | 1 929 500 ₽ |
| Допуслуги | 119 000 ₽ | 171 000 ₽ | 214 000 ₽ |
| Выручка всего | 1 246 500 ₽ | 1 740 000 ₽ | 2 143 500 ₽ |
| Переменные расходы | 154 700 ₽ | 222 300 ₽ | 278 200 ₽ |
| Комиссии площадок | 76 700 ₽ | 106 700 ₽ | 131 200 ₽ |
| Доля постоянных расходов | 500 000 ₽ | 500 000 ₽ | 500 000 ₽ |
| УСН 6 % | 74 800 ₽ | 104 400 ₽ | 128 600 ₽ |
| Прибыль до возврата вложений | 440 300 ₽ | 806 600 ₽ | 1 105 500 ₽ |
| Срок окупаемости домика | 11,4 года | 6,2 года | 4,5 года |
Откуда проданные ночи в базовом сценарии: 100 ночей высокого сезона × 75 % = 75, плюс 120 × 50 % = 60, плюс 145 × 25 % ≈ 36. Выручка от проживания: 75 × 11 000 + 60 × 8 500 + 36 × 6 500 = 1 569 000 ₽.
Полезно сразу посчитать RevPAR, выручку от проживания на один доступный домик за ночь. В базе это 1 569 000 / 365 ≈ 4 300 ₽. Показатель удобен тем, что объединяет цену и загрузку: если сосед продаёт дороже, но пустует, его RevPAR может оказаться ниже вашего. Подробнее о связке ADR, RevPAR и загрузки читайте в статье о расчёте загрузки базы отдыха.
Расчёт по всему объекту
Домик сам по себе не работает: гостю нужны дорога, парковка, баня, освещённые дорожки. Эти вложения делятся на все модули, а часть из них (баня, общая зона) окупается через допуслуги, которые мы уже заложили в выручку домика.
Объект в нашем примере:
- 6 домиков по 5 млн ₽ с долей сетей: 30 млн ₽;
- баня, чан, беседка, ресепшен: 3 млн ₽.
Итого 33 млн ₽.
| Объект целиком | Пессимист | База | Оптимист |
|---|---|---|---|
| Прибыль за год (6 домиков) | 2,64 млн ₽ | 4,84 млн ₽ | 6,63 млн ₽ |
| Вложения | 33 млн ₽ | 33 млн ₽ | 33 млн ₽ |
| Срок окупаемости объекта | 12,5 года | 6,8 года | 5 лет |
Разница с расчётом по домику составляет полгода-год в каждом сценарии. Продавцы модулей часто показывают окупаемость одного домика без сетей и бани: так цифра выглядит привлекательнее. Для решения о стройке смотрите на объект целиком.
Помесячная картина: где деньги теряются
Годовой расчёт прячет кассовые разрывы. В базовом сценарии объект зарабатывает почти всю прибыль с июня по август и в новогодние праздники, а с октября по апрель часть месяцев уходит в минус: зарплаты, отопление и аренда земли идут каждый месяц, а гостей мало.
| Период | Выручка объекта в месяц, база | Постоянные расходы в месяц | Что происходит |
|---|---|---|---|
| Июль | ≈ 1,7 млн ₽ | 250 тыс. ₽ | Основной заработок года |
| Сентябрь | ≈ 0,85 млн ₽ | 250 тыс. ₽ | Плюс за счёт выходных |
| Ноябрь | ≈ 0,35 млн ₽ | 250 тыс. ₽ + отопление | Около нуля или минус |
Цифры по месяцам условные и посчитаны из того же примера. Вывод из них практический: держите резерв на 3–4 зимних месяца постоянных расходов и планируйте ремонт и закупки на период, когда деньги есть. Помесячную модель удобно собрать по схеме из статьи про бизнес-план базы отдыха.
Свою модель с вашими домиками, ценами и каналами продаж можно разобрать вместе с нами.
Как пошагово посчитать окупаемость своего глэмпинга
- Соберите сметы. Модуль под ключ, мебель, сети, дорога, баня. Каждую цифру берите из коммерческого предложения, без «примерно».
- Разделите год на сезоны под ваш регион и посчитайте ночи в каждом.
- Выпишите цены соседей на будни и выходные по сезонам. Свою цену первого года ставьте на уровне средних, без премии за новизну.
- Заложите загрузку в трёх сценариях. Пессимист для первого года, база для второго-третьего, оптимист, если есть сильная локация и свой поток гостей.
- Посчитайте переменные расходы на ночь: уборка (сдельная оплата горничной), прачечная, расходники, вода и электричество.
- Посчитайте долю броней с площадок и их комиссию. Это заметная статья: при 60 % броней через агрегаторы комиссия съедает 10 % выручки и больше.
- Сложите постоянные расходы за 12 месяцев, включая зимние.
- Вычтите налог по вашему режиму. Если доход приближается к 20 млн ₽ в год, проверьте НДС: проживание в объекте из реестра средств размещения облагается по ставке 0 %, условия ФНС объясняет отдельно.
- Разделите вложения на прибыль по домику и по объекту.
- Проверьте чувствительность: что будет со сроком, если цена ночи окажется на 10 % ниже, а стройка на 20 % дороже.
Что сокращает срок окупаемости
Будни и межсезонье. Каждые 10 процентных пунктов загрузки низкого сезона в нашем примере дают домику около 94 тыс. ₽ выручки в год. Пакеты «3 ночи по цене 2», корпоративные выезды в будни, зимняя баня с чаном будут самыми понятными инструменты.
Прямые брони. Если долю броней через площадки снизить с 40 % до 20 %, объект из 6 домиков в базовом сценарии сохраняет около 320 тыс. ₽ в год. Для этого гость должен иметь возможность забронировать и оплатить на вашем сайте так же легко, как на агрегаторе.
Допродажи. Рост допуслуг с 1 000 до 2 000 ₽ на ночь в базе даёт объекту ещё около 1 млн ₽ выручки в год. Баню и чан проще продать в момент брони, чем по звонку накануне.
Скорость ответа. Гость глэмпинга пишет сразу в несколько мест и бронирует там, где ответили первыми. Вечерние и ночные сообщения, на которые никто не ответил, превращаются в прямые потерянные ночи.
Повторные гости. Вернувшийся гость не стоит денег на рекламу. База контактов с историей визитов позволяет предложить ему межсезонье раньше, чем он начнёт искать сам.
Часть этих рычагов закрывает кабинет: модуль бронирования на сайте с предоплатой, AI-управляющий, который отвечает гостям в мессенджерах и предлагает баню, и шахматка, где все брони в одной сетке.
Частые ошибки в расчётах окупаемости
- Загрузка лета на весь год. Средняя 70 % для загородного объекта без зимнего продукта почти недостижима.
- Нет доли общих вложений. Домик за 4 млн «окупается за 4 года», пока не добавлены дорога, сети и баня.
- Забыты комиссии площадок и эквайринга. Это 5–12 % выручки в зависимости от каналов.
- Нет зарплаты владельца. Если вы сами работаете администратором, заложите эту ставку в расходы: иначе прибыль завышена.
- Нет резерва на ремонт. Текстиль, техника, покраска фасадов, ремонт настилов: закладывайте 3–5 % выручки в год.
- Первый год как третий. Без отзывов и узнаваемости загрузка первого сезона обычно ниже рыночной.
Если хотите, чтобы мы посмотрели на ваш расчёт и показали, как в кабинете будут работать брони, предоплаты и допродажи на ваших домиках, оставьте заявку.
Частые вопросы
За сколько реально окупается глэмпинг?
При утеплённых домиках, круглогодичной работе и средней загрузке около 45–50 % глэмпинг окупается за 5–7 лет по объекту целиком. Сроки в 2–3 года встречаются у объектов с сильной локацией, своим потоком гостей и недорогими модулями, но закладывать их в план рискованно.
Что окупается быстрее: купола или А-фреймы?
Купол дешевле на входе, поэтому летом окупается быстрее. Зимой он дороже в отоплении и хуже продаётся, поэтому при круглогодичной работе разница сокращается. Считайте оба варианта по сезонам с вашими ценами на электричество.
Какую загрузку закладывать в первый год?
На 25–35 % ниже базового сценария. Новому объекту нужен сезон, чтобы набрать отзывы и попасть в верх выдачи на площадках. Хорошо, если к открытию уже есть продажи по предзаказу.
Как учесть кредит в расчёте окупаемости?
Добавьте проценты по кредиту в постоянные расходы и посмотрите, хватает ли прибыли на платёж по телу долга в слабый год. Банк обычно просит помесячную модель с сезонностью.
Как часто пересчитывать окупаемость после открытия?
Раз в квартал по факту: реальная загрузка по сезонам, ADR, доля площадок, допродажи на ночь. Через год расчёт уже стоит на ваших данных, и по нему видно, какой рычаг даст больше всего.
